Le droit de surélévation en copropriété offre de nouvelles perspectives pour valoriser un bien immobilier, mais sa mise en œuvre soulève de nombreuses questions juridiques et pratiques. Décryptage des enjeux et des étapes clés pour mener à bien un tel projet.
Les fondements juridiques du droit de surélévation
Le droit de surélévation trouve son origine dans l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Ce texte prévoit que tout copropriétaire peut surélever un bâtiment affecté à son usage exclusif, à condition d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition a été complétée par la loi ALUR de 2014, qui a assoupli les conditions de vote pour faciliter les projets de surélévation.
Toutefois, la mise en œuvre de ce droit reste encadrée par plusieurs conditions. Le projet ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. De plus, il faut respecter les règles d’urbanisme en vigueur, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui peut limiter la hauteur des constructions.
Les étapes préalables à la surélévation
Avant d’envisager une surélévation, il est indispensable de réaliser une étude de faisabilité technique. Cette étape permet de s’assurer que la structure de l’immeuble peut supporter le poids supplémentaire et d’évaluer les travaux nécessaires. Un architecte ou un bureau d’études spécialisé devra être mandaté pour cette mission.
Parallèlement, une analyse juridique approfondie du règlement de copropriété est nécessaire. Certaines clauses peuvent en effet interdire ou limiter le droit de surélévation. Il faut vérifier si le droit de surélévation a été réservé à certains copropriétaires ou s’il appartient au syndicat des copropriétaires.
L’obtention de l’accord de la copropriété
L’étape cruciale consiste à obtenir l’accord de la copropriété lors d’une assemblée générale. Depuis la loi ALUR, la décision se prend à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 26 de la loi de 1965). Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote peut être organisé à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Le projet de surélévation doit être présenté de manière détaillée aux copropriétaires. Il est recommandé de préparer un dossier complet comprenant les plans, le descriptif des travaux, l’impact sur les parties communes et les garanties financières. Une communication transparente et une concertation en amont avec les autres copropriétaires peuvent grandement faciliter l’obtention de l’accord.
Les aspects financiers de la surélévation
La surélévation peut représenter un investissement conséquent. Le copropriétaire à l’initiative du projet devra financer l’intégralité des travaux, y compris ceux concernant les parties communes. En contrepartie, il devient propriétaire des nouveaux lots créés.
Toutefois, la loi prévoit une indemnité à verser au syndicat des copropriétaires. Cette indemnité, fixée par l’assemblée générale, vise à compenser la perte de valeur relative des lots existants. Son montant doit être proportionné à l’avantage obtenu par le bénéficiaire de la surélévation.
La réalisation des travaux et les précautions à prendre
Une fois les autorisations obtenues, la phase de travaux peut débuter. Il est impératif de faire appel à des professionnels qualifiés et de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Les travaux doivent être réalisés dans le strict respect du projet approuvé par l’assemblée générale.
Une attention particulière doit être portée aux nuisances pour les autres copropriétaires pendant le chantier. Il est recommandé d’établir un planning précis et de communiquer régulièrement sur l’avancement des travaux. Des mesures de protection des parties communes et de sécurité doivent être mises en place.
Les conséquences juridiques post-surélévation
La surélévation entraîne une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Un géomètre-expert devra établir de nouveaux plans et calculer les nouvelles tantièmes de copropriété. Ces modifications doivent être approuvées en assemblée générale et publiées au service de la publicité foncière.
Le bénéficiaire de la surélévation devient copropriétaire à part entière des nouveaux lots créés. Il devra participer aux charges de copropriété au prorata de ses nouvelles tantièmes. La création de ces nouveaux lots peut modifier les équilibres au sein de la copropriété, notamment en termes de droits de vote.
La mise en œuvre du droit de surélévation en copropriété est un processus complexe qui nécessite une préparation minutieuse et une expertise juridique et technique. Bien menée, elle peut constituer une opportunité intéressante de valorisation immobilière, tant pour le copropriétaire concerné que pour l’ensemble de la copropriété. Néanmoins, elle requiert une approche concertée et respectueuse des intérêts de chacun pour garantir son succès et préserver l’harmonie au sein de la copropriété.