Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez en tirer un revenu régulier tout en continuant à l’occuper ou en le laissant à l’usage d’un proche ? La vente en viager peut être une solution intéressante pour vous. Dans cet article, nous allons aborder les différentes règles qui encadrent ce type de transaction, ainsi que les démarches à suivre pour vendre votre bien immobilier en viager.
Qu’est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager est une forme de vente immobilière particulière qui consiste à céder son bien immobilier moyennant le versement, par l’acquéreur (appelé débirentier), d’une rente viagère au vendeur (appelé crédirentier) jusqu’à la fin de ses jours. Le montant de cette rente, appelée rente viagère, est déterminé lors de la conclusion du contrat et ne varie pas dans le temps. Le principal avantage pour le vendeur est donc de pouvoir bénéficier d’un revenu régulier et garanti tout au long de sa vie.
Les différents types de ventes en viager
Il existe plusieurs types de ventes en viager, selon les modalités et les conditions convenues entre les parties :
- Le viager libre : le vendeur cède son bien et renonce à son droit d’occupation. L’acquéreur peut ainsi disposer du bien comme bon lui semble, notamment en l’occupant lui-même ou en le mettant en location.
- Le viager occupé : le vendeur conserve son droit d’occupation du bien durant toute sa vie, ce qui réduit d’autant la valeur de la rente viagère à verser par l’acquéreur.
- Le viager à terme : la rente viagère est versée pendant une durée déterminée, convenue entre les parties. Ce type de viager est moins courant et peut s’avérer plus coûteux pour l’acquéreur.
- Le viager avec réserve d’usufruit : le vendeur conserve l’usufruit du bien (droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus) durant toute sa vie, tandis que l’acquéreur n’en devient propriétaire qu’à la fin du contrat.
La fixation du prix de vente en viager
Pour fixer le prix de vente en viager, il faut tenir compte de plusieurs éléments : la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché, et l’espérance de vie du crédirentier. Le montant de la rente viagère est ensuite calculé en fonction de ces deux éléments, ainsi que d’éventuelles modalités spécifiques prévues dans le contrat (indexation sur un indice, majoration pour charges exceptionnelles…).
Il est également possible de prévoir le versement d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée par l’acquéreur au moment de la signature du contrat. Dans ce cas, le montant de la rente viagère sera ajusté en conséquence.
Les formalités et démarches pour vendre un bien immobilier en viager
Pour vendre votre bien immobilier en viager, vous devrez suivre plusieurs étapes :
- Estimer la valeur vénale de votre bien : cette estimation peut être réalisée par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire) ou à l’aide de comparateurs en ligne.
- Trouver un acquéreur : vous pouvez confier cette mission à un professionnel (agent immobilier spécialisé dans la vente en viager) ou publier une annonce sur des sites dédiés.
- Rédiger le contrat de vente : il s’agit généralement d’un acte notarié qui doit contenir toutes les informations relatives au bien (description, situation, servitudes éventuelles…), ainsi que les modalités du viager (montant de la rente, bouquet, durée…).
- Payer les frais et impôts liés à la transaction : comme pour toute vente immobilière, il faudra régler les droits d’enregistrement, les frais de notaire et éventuellement l’impôt sur la plus-value en cas de revente dans les 5 ans suivant l’achat.
Notez que le crédirentier doit déclarer les rentes viagères perçues dans sa déclaration de revenus, et qu’elles sont soumises à l’impôt sur le revenu selon un barème spécifique.
Les garanties et protections pour les parties
La vente en viager est encadrée par le Code civil et prévoit plusieurs garanties pour protéger aussi bien le crédirentier que le débirentier :
- Pour le crédirentier : la rente viagère est insaisissable et incessible, ce qui garantit qu’elle ne pourra pas être cédée ou saisie par un tiers. En cas de non-paiement de la rente, le crédirentier peut exiger la résolution du contrat et récupérer son bien immobilier.
- Pour le débirentier : si le crédirentier décède peu de temps après la signature du contrat, la rente viagère peut être réduite en fonction de la durée écoulée depuis la conclusion du contrat (clause dite « de réversibilité »).
En conclusion, la vente en viager est une solution intéressante pour les propriétaires qui souhaitent bénéficier d’un revenu régulier tout en conservant l’usage de leur bien immobilier. Pour mener à bien cette opération, il convient de respecter les différentes règles qui encadrent ce type de transaction et de se faire accompagner par des professionnels compétents.